Koopwoning en scheiden: wat komt erbij kijken?
Gaan jullie uit elkaar en is er sprake van een koopwoning? Dan is het vaak lastig om overzicht te krijgen over wat er moet gebeuren en hoe het bezit verdeeld wordt. Een woning vertegenwoordigt immers niet alleen financiële waarde, maar vaak ook emotionele.
De impact van een scheiding is groot – zeker als één of beide partners niet in de woning kunnen blijven wonen. Zijn er kinderen, dan worden de gevolgen nog groter. Daarom is het belangrijk om stap voor stap te kijken wat er geregeld moet worden.
Belangrijke vragen vóór het nemen van beslissingen
Voordat je afspraken maakt, is het verstandig om de volgende zaken helder te krijgen:
- Wat is de huidige marktwaarde van de woning?
- Wie is of zijn juridisch eigenaar van de woning?
- Zijn er privé-investeringen gedaan voor aankoop, aflossing of verbetering van de woning?
- Is er een hypotheek? Zo ja, hoe is deze opgebouwd?
- Is er sprake van een onderhandse geldlening (bijv. van familie)? Wat is daarover afgesproken bij scheiding?
1.Waarde bepalen van de woning
De waarde van de woning wordt gebaseerd op de huidige marktwaarde, oftewel de waarde bij verkoop op de vrije markt. De volgende methoden zijn gebruikelijk:
- WOZ-waarde (via de gemeente)
- Desktoptaxatie (digitale waardebepaling)
- Taxatierapport (door een erkende taxateur)
2.Wie is de eigenaar?
In het kadaster of de eigendomsakte staat wie de juridische eigenaar is. Houd ook rekening met de huwelijkse voorwaarden:
- Huwelijk vóór 1 januari 2018: gemeenschap van goederen, alles is gezamenlijk bezit (tenzij anders afgesproken).
- Huwelijk na 1 januari 2018: beperkte gemeenschap van goederen, alleen gezamenlijke bezittingen die tijdens het huwelijk zijn verkregen vallen in de gemeenschap.
Een bijzondere situatie ontstaat als de woning niet 50/50 verdeeld is, maar je wel in beperkte gemeenschap van goederen bent getrouwd. Dan kan de verdeling alsnog 50/50 worden.
3.Privévermogen en investeringen in de woning
Soms worden er investeringen gedaan vanuit privévermogen, zoals:
- Aankoopbedrag
- (Extra) aflossingen
- Verbouwingen of verbeteringen
Om aanspraak te maken op terugbetaling of vergoeding, moet je kunnen aantonen dat dit privévermogen was. Zonder goede afspraken vooraf kan dit tot discussies leiden, zeker als één van beide het niet als gezamenlijke keuze zag.
Volgens artikel 1:87 lid 3 BW geldt: de gemeenschap of het privévermogen deelt mee in eventuele waardestijging of -daling van het goed waarin geïnvesteerd is.
4.Hypotheekschuld
Een hypotheek is meestal (deels) afgesloten bij een geldverstrekker. Bij een scheiding is het belangrijk om de volgende documenten te verzamelen:
- Hypotheekakte en hypotheekofferte
- Aflossingsstanden
- Huidige hypotheekrente
- Aflossingsoverzicht
- Opbouwproducten (zoals bankspaarrekeningen, spaarverzekeringen, levensverzekeringen)
- Actuele waarde van deze opbouwproducten
5.Onderhandse geldleningen
Bijvoorbeeld een lening van (schoon)ouders voor de aankoop van de woning. Check:
- Wat is het openstaande bedrag?
- Wat is afgesproken bij een eventuele scheiding?
- Wordt de lening opeisbaar of kan een van jullie de lening overnemen?
Overwaarde berekenen
Zodra alle informatie is verzameld, kan de overwaarde van de woning worden berekend:
Marktwaarde woning
– Totale schulden (hypotheek, leningen)
+Waarde van verpande verzekeringen of spaarproducten
——————————————
= Overwaarde woning
Wat zijn de opties met de woning?
Zodra de waarde en eigendomsverhoudingen duidelijk zijn, zijn er grofweg drie keuzes:
- Verkoop van de woning
- Uitkoop van de partner
- Woning onverdeeld laten (bijv. tijdelijk, voor de kinderen)
Voorbereiding en Inventarisatie
- Bespreek of één van beiden in de woning wil blijven of dat de woning verkocht wordt.
- Maak afspraken over tijdelijke bewoning tijdens het proces.
- Laat een financieel adviseur meekijken bij belangrijke keuzes.
